BREVES PAUTAS EN CUANTO AL ARRENDAMIENTO DE LOCALES, A RAÍZ DE LA CRISIS SANITARIA PROVOCADA POR LA COVID-19 Y EN BASE AL RD-Ley 15/2020, de 21 de abril.

01.05.2020

La situación actual de crisis sanitaria, que ha desembocado irremediablemente en una crisis económica, ha provocado, de manera repentina e involuntaria, que multitud de negocios hayan disminuido, drásticamente, su volumen de ingresos, cuando no se hayan visto abocados al cese de su actividad. Ante este escenario hostil, el Ejecutivo ha aprobado unas medidas con carácter de urgencia, para tratar de paliar los devastadores efectos que pueden causar la obligación de seguir cumpliendo los gastos fijos que la actividad origina, ante la disminución, o interrupción, de ingresos.

Algunas de estas medidas están comprendidas en el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, en el cual se regulan las adoptadas en cuanto a los contratos de arrendamientos de locales de negocio.

Pese a la más que probable transitoriedad de estas medidas, así como su más que discutible efectividad, os planteamos algunas recomendaciones con respecto a los contratos de arrendamiento en vigor, con el fin de que podáis gestionar esta situación de la manera menos perjudicial para la situación actual de vuestros negocios:

1.- CONOCER LA CONDICIÓN DEL ARRENDADOR: Debido a que el Real Decreto Ley 15/2020 distingue dos supuestos diferenciados, en los que el arrendador tenga o no la condición de gran tenedor, y su diferente regulación, entendemos que, en primer lugar, debemos intentar conocer si el propietario del local se encuentra dentro de lo que la norma considera gran tenedor, o no.

2.- ARRENDADOR GRAN TENEDOR: En este caso, el artículo 1 del Real Decreto Ley 15/2020, deberá comunicarse al arrendador que nos acogemos a la moratoria en el pago de las rentas, sin penalización ni devengo de intereses, por el período de tiempo que dure el estado de alarma, y sus prórrogas, sin que en ningún caso pueda superarse los cuatro meses. Dicha comunicación ha de hacerse a través del medio de notificaciones que se establezca en el contrato y, en ausencia de ello, mediante burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. El plazo para realizar dicha comunicación es de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 15/2020, es decir, hasta el 23 de mayo de 2020.

3.- ARRENDADOR QUE NO GOCE DE LA CONDICIÓN DE GRAN TENEDOR: En este caso, la norma abandona la precisión reguladora del artículo anterior y, en consecuencia, antepone la voluntad de las partes para llegar a acuerdos satisfactorios para ambos, y que, de manera transitoria, establezcan un equilibrio entre propietario-inquilino en cuanto a las obligaciones contractuales. No obstante, el Real Decreto Ley 15/2020, sí establece que se puede acudir a la fianza para cubrir, temporalmente, el pago de las rentas. No obstante, dicha fianza deberá reintegrarse en el plazo de un año, a contar desde el levantamiento del estado de alarma.

En este caso concreto, consideramos que, dada la redacción del artículo 2.2 del Real Decreto Ley 15/2020, podemos acudir tanto a la fianza legal, como a la fianza voluntaria (avales bancarios, rentas adicionales depositadas, etc), a fin de utilizarlas para el pago de las rentas, sin olvidar, en ningún momento, que deberemos reintegrarla en el plazo de un año.

4.- RECOMENDACIONES GENERALES: Debido a que la norma actual únicamente ha establecido unas escuetas medidas a modo de paliativo, y debido a que dichas estipulaciones pueden verse modificadas en los próximos días o semanas, os indicamos una serie de recomendaciones generales, a fin de evitar mayores perjuicios de los ya producidos por la situación actual:

A) Intentad por todos los medios llegar a un acuerdo con el propietario del local, máxime en casos en que éste no tenga la condición de gran tenedor.

B) Comunicar debidamente, mediante burofax o el medio de notificaciones que se establezcan en el contrato, la intención de arrendatario de acogerse a la moratoria del artículo 1 del Real Decreto Ley 15/2020, cumpliendo el plazo de un mes desde su entrada en vigor, esto es, antes del 23 de mayo de 2020.

C) Dejar constancia por escrito, ya sea mediante burofaxes, mails o, incluso, whatsapp, de las negociaciones o propuestas que se le hagan llegar al propietario para, en su caso, tener prueba de nuestra voluntad de haber intentado, por todos los medios, llegar a un acuerdo que restablezca el equilibrio entre las partes. Puede sernos de utilidad en un futuro procedimiento judicial.

D) Desaconsejamos, encarecidamente, dejar de cumplir con el pago de las rentas sin antes dirigir comunicación, por los medios enumerados anteriormente, al arrendador. Hemos de ser conscientes que, en este caso, podemos encontrarnos abocados a un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago y, teniendo en cuenta la actual situación y previsiones legislativas, no gozamos de seguridad alguna una vez nuestra relación arrendaticia se vea inmersa en un procedimiento judicial.

Todas estas recomendaciones generales están elaboradas a partir de las normas aprobadas actualmente, las cuales son susceptibles de modificaciones en los próximos días o semanas. En consecuencia, para todo tipo de inquietud o particularidad derivada de vuestro caso, no dudéis en contar con nuestro apoyo y asesoramiento antes de adoptar cualquier decisión, ya que la continuidad de vuestro negocio puede estar en juego.

Barcelona, 30 de abril de 2020.